Der spanische Kaufprozess wirkt aus der Ferne einschüchternd. Ist er nicht — aber die Reihenfolge der Schritte zählt. Hier ist die Fassung 2026, in klarer Sprache.
Jede Woche führen wir ausländische Käufer durch dieselben Fragen: Was ist eine NIE? Brauche ich ein spanisches Bankkonto? Was passiert eigentlich beim Notar? Hier ist also der gesamte Ablauf, wie er 2026 funktioniert – ohne Fachjargon, ohne Annahmen.
Zuerst die beruhigende Schlagzeile: Ausländer können überall in Spanien ohne Beschränkungen Immobilien kaufen, ob EU-Bürger oder nicht, und unabhängig davon, ob Sie je hier leben wollen. Die Eigentumsrechte sind identisch mit denen eines Spaniers.
Schritt 1: Die NIE beantragen
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Steuernummer für Ausländer, und ohne sie geht nichts – Sie brauchen sie zum Immobilienkauf, zur Kontoeröffnung und zum Steuerzahlen. Sie können sie beantragen:
- In Spanien, bei einer Nationalpolizeistelle mit Ausländerbüro (Termin früh buchen – im Sommer sind die Slots an der Küste schnell weg);
- Aus dem Ausland, beim spanischen Konsulat in Ihrem Land; oder
- Über einen Vertreter – die meisten Käufer erteilen ihrem spanischen Anwalt einfach eine Vollmacht und lassen ihn das erledigen.
Rechnen Sie mit einigen Wochen. Es ist die häufigste Verzögerungsursache – beginnen Sie also hier, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben.
Schritt 2: Anwalt und Bankkonto
Spanien verpflichtet Sie nicht zu einem Anwalt, aber wir würden einen Freund nie ohne einen kaufen lassen. Ein unabhängiger Anwalt (nicht der des Verkäufers) prüft Eigentumstitel, Schulden, Lizenzen und Gemeinschaftskosten, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Rechnen Sie mit etwa 1 % des Kaufpreises.
Ein spanisches Bankkonto ist rechtlich nicht zwingend, aber praktisch werden Sie eines wollen – für die Kaufabwicklung, Nebenkosten und Steuern – und es ist erforderlich, wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen (mehr zur Finanzierung nächste Woche).
Schritt 3: Reservierung und Arras-Vertrag
Sobald Ihr Angebot angenommen ist, unterschreiben Sie typischerweise eine Reservierung und dann den contrato de arras – einen privaten Anzahlungsvertrag, üblicherweise 10 % des Preises. Er hat Zähne: Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, zahlt er sie doppelt zurück.
Schritt 4: Abschluss beim Notar
Der Verkauf wird vollzogen, wenn beide Parteien die escritura pública vor einem Notar unterschreiben und der Restbetrag gezahlt ist. Der Notar prüft Identität und Rechtmäßigkeit; Ihr Anwalt trägt die Urkunde anschließend ins Grundbuch ein. Können Sie nicht in Spanien sein, lässt eine Vollmacht Ihren Anwalt für Sie unterschreiben – eine enorme Erleichterung für Käufer aus dem Ausland.
Die Kosten, ehrlich gesagt
Kalkulieren Sie in Andalusien grob 10–13 % zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (ITP, hier derzeit pauschal 7 %) bei Bestandsimmobilien oder 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar-, Register- und Anwaltskosten.
Was sich geändert hat — und was nicht
Spaniens „Golden Visa" – Aufenthalt durch Investition – endete am 3. April 2025, ein Kauf verschafft also für sich allein keine Aufenthaltsrechte mehr. Was sich nicht geändert hat: Sie brauchen keinen Aufenthaltstitel, um Eigentum zu besitzen, und Nichtansässige dürfen weiterhin bis zu 90 von 180 Tagen als Touristen in Spanien verbringen. Käufer, die dauerhaft umziehen wollen, sehen sich üblicherweise das Nicht-Erwerbsvisum an (passives Einkommen von rund 28.800 €/Jahr aufwärts für den Hauptantragsteller 2026) oder das Digital-Nomad-Visum. Holen Sie für Ihren Fall ordentliche Einwanderungsberatung – und denken Sie daran: Wir sind Immobilienmakler, keine Anwälte; dies ist Orientierung, keine Rechtsberatung.
Bereit zu schauen?
Stöbern Sie in unserem aktuellen Portfolio auf der Verkaufsseite, sehen Sie, was es in Fuengirola oder Mijas gibt, oder lesen Sie unsere Einschätzung zum Markt in Málaga. Und wenn Sie so weit sind, stellen wir Sie gern den unabhängigen Anwälten und Beratern vor, die unsere Kunden seit Jahren nutzen – der Prozess läuft glatt, wenn die richtigen Leute in der richtigen Reihenfolge dran sind.
The GR Estates Team
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