El precio del anuncio nunca es toda la historia. Esto es exactamente lo que un comprador extranjero debe presupuestar en impuestos y gastos en la Costa del Sol en 2026, sin sorpresas ante el notario.
Casi todos los compradores extranjeros con los que trabajamos hacen pronto la misma pregunta sensata: además del precio de venta, ¿cuánto me va a costar esto realmente? Es lo correcto: conviene tenerlo claro antes de enamorarte de una terraza con vistas al mar. La buena noticia es que Andalucía es una de las regiones más asequibles de España para comprar, y los gastos son predecibles una vez conoces las partidas. Así salen las cuentas en 2026.
El gasto grande: impuesto de transmisiones o IVA
El mayor coste individual depende de si compras vivienda de segunda mano o de obra nueva directamente al promotor.
- Vivienda de segunda mano. Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo fijo del 7% en Andalucía. La comunidad simplificó la antigua escala variable y ese 7% es hoy uno de los tipos más bajos del país para segunda mano.
- Obra nueva del promotor. En lugar de ITP pagas un 10% de IVA más un 1,5% de Actos Jurídicos Documentados (AJD), es decir un 11,5% en total.
Un detalle importante: el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio que pagas y el valor de referencia oficial de la Junta de Andalucía (el valor de referencia) de esa vivienda. Tu abogado comprobará esa cifra antes de que te comprometas, de modo que no aparezcan diferencias desagradables más adelante.
Notaría, registro y honorarios legales
Son los gastos de hacer bien la operación y poner tu nombre en el título:
- Notaría — el funcionario público que da fe de la firma de la escritura. Los aranceles están regulados y son iguales en cualquier despacho.
- Registro de la Propiedad — para inscribirte como propietario legal. También regulado.
- Abogado — no es legalmente obligatorio, pero nunca dejamos que un cliente compre sin uno. Un buen abogado independiente hace la due diligence, comprueba cargas y cuestiones urbanísticas y gestiona el papeleo.
En conjunto, notaría, registro y honorarios legales suelen sumar del orden de 2.500-5.000 € en una operación normal, escalando algo con el valor del inmueble.
La regla general
Sumado todo, la mayoría de compradores debería presupuestar alrededor de un 10-13% sobre el precio de compra: más cerca del 10% en segunda mano y algo más en obra nueva por el IVA más alto. Así, en un apartamento de 350.000 €, calcula aproximadamente 35.000-45.000 € en impuestos y gastos. Si financias, hay además pequeñas comisiones asociadas a la hipoteca (tasación y tus propios gastos de gestión), que tratamos en nuestra guía de hipotecas en España para no residentes.
Gastos que aparecen después de comprar
Los gastos de compra son puntuales. Ser propietario implica costes anuales moderados: el impuesto municipal (IBI), los gastos de comunidad si es un apartamento y, para no residentes, la declaración anual del impuesto de no residentes. Ninguno es elevado, pero deben estar en tu presupuesto desde el primer día. Conviene leerlos junto a los gastos de compra para tener la foto completa antes de decidir.
Dónde encaja el NIE
Todos estos pasos requieren tu NIE, el número de identificación de extranjero, sin el cual no puedes pagar impuestos, firmar una escritura ni abrir una cuenta bancaria española. Si aún no has empezado con eso, nuestra guía paso a paso del NIE y el proceso de compra te lleva en orden.
Te damos la cifra real antes de que te enamores
Nada de esto debería echarte atrás: Andalucía sigue ofreciendo una excelente relación calidad-precio frente al resto del sur de Europa, y el proceso aquí está muy rodado y es transparente. Lo importante es entrar con la cifra total real, no solo con el precio del anuncio. Cuando nos dices tu presupuesto, trabajamos hacia atrás desde tu gasto total, para que el número que ves sea el número que pagas.
Echa un vistazo a lo que hay disponible ahora en nuestra página de ventas, ya sea una vivienda de segunda mano en Fuengirola o una promoción de obra nueva donde se aplica el IVA. Dinos el máximo que quieres gastar con todo incluido y seleccionaremos viviendas que dejen margen para los gastos: así es como debe planificarse una compra.
The GR Estates Team
Las mejores experiencias en la Costa del Sol
Redactado con la ayuda de inteligencia artificial y revisado por el equipo de GR Estates antes de su publicación. Transparencia sobre IA
