España ha aprobado un amplio decreto de vivienda que afecta a los alquileres turísticos, los impuestos y las normas de arrendamiento. Aquí tienes una mirada serena y práctica a lo que realmente dice, y a lo que aún está por venir.
Si eres propietario de una vivienda en la Costa del Sol, o estás pensando en comprar una, probablemente hayas visto los titulares sobre las nuevas medidas de vivienda en España. La cobertura ha sido ruidosa y, a veces, alarmante. Nuestro objetivo aquí es más sencillo: exponer lo que realmente se ha aprobado, lo que todavía está por llegar y lo que podría significar para los propietarios internacionales en Fuengirola y en el conjunto de la Costa del Sol, sin dramatismo y sin tomar partido por la política que hay detrás.
Una nota breve antes de empezar: las normas son nuevas, algunas partes entran en vigor en fechas distintas y su aplicación depende mucho de las circunstancias de cada uno. Nada de lo que sigue es asesoramiento fiscal o legal. Para tu caso concreto, habla con un asesor fiscal o un abogado español cualificado; y si quieres que te presentemos a uno, solo tienes que pedírnoslo.
Qué es el decreto
El paquete conocido popularmente como "Decreto Maricarmen" fue aprobado por el Gobierno de España a finales de septiembre de 2026 como real decreto-ley. Reúne un amplio conjunto de medidas de vivienda —sobre alquileres, desahucios, vivienda asequible y fiscalidad— en un único texto. Las disposiciones sobre arrendamientos y desahucios empezaron a aplicarse a comienzos de octubre de 2026, mientras que los principales cambios fiscales que afectan al alojamiento turístico están previstos a partir del 1 de diciembre de 2026.
El cambio clave: el IVA de los alquileres de corta duración
La medida más relevante para los propietarios de alquileres turísticos es un cambio en el IVA.
A partir del 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas al mismo huésped por 30 noches o menos dejará de estar exento de IVA y pasará a tributar al 10%. Durante las negociaciones se barajó un tipo más alto del 21%, ampliamente comentado a principios de año, pero el tipo que figura en el texto final es del 10%.
En la práctica, que esto afecte a un propietario concreto, y cómo lo haga, depende de la forma en que se alquile y gestione la vivienda, así que es justo el tipo de detalle que conviene revisar con un asesor en lugar de suponer lo peor. Lo que sí está claro es la dirección: las estancias turísticas cortas se incorporan al sistema del IVA.
¿Y el IBI?
Puede que también hayas leído que las viviendas turísticas "pagarán más IBI" —el impuesto local anual sobre bienes inmuebles—. Esto requiere cautela, porque no se aplica automáticamente en todas partes.
El decreto da a los ayuntamientos la opción de aplicar recargos del IBI a las viviendas turísticas (y a las viviendas vacías de larga duración) en zonas de mercado tensionado, con un recargo que aumenta por tramos según el número de propiedades de ese tipo que tenga el propietario. Es una facultad habilitante, no una subida nacional generalizada: el recargo solo existe allí donde un municipio tiene la declaración de zona tensionada y ha decidido aplicarlo. Para la mayoría de propietarios de una única vivienda turística, la cuestión del día a día es simplemente si su municipio adopta tal medida, otra razón para pedir asesoramiento local y específico en lugar de actuar según un titular nacional.
¿Alquiler turístico o de temporada? La distinción que importa
Una de las cosas más útiles que hacen las reformas de 2026, desde el punto de vista del propietario, es trazar líneas más claras entre distintos tipos de arrendamiento, incluyendo una regulación más explícita de los alquileres de temporada y por habitaciones.
Para los propietarios internacionales, la distinción clave está entre un alquiler turístico (vacacional) —estancias cortas, dirigidas a visitantes— y un alquiler de temporada, un arrendamiento más largo con una finalidad definida y no permanente, como unos meses por trabajo o estudios. Son figuras legales distintas, con normas distintas y un tratamiento fiscal distinto, y la elección correcta depende por completo de lo que quieras obtener de tu propiedad. Si siempre has pensado en tu vivienda únicamente como un alquiler vacacional de verano, conviene saber que, bajo el nuevo marco, a algunos propietarios les puede convenir mejor un acuerdo de temporada. De nuevo: una conversación con un profesional, no una suposición.
Qué deberían sacar en claro los propietarios extranjeros
Algunas conclusiones con la cabeza fría:
- No cunda el pánico, ni las prisas. Las cifras más altas de principios de año (el tipo del 21%, subidas automáticas del IBI) no son lo que acabó en el texto final. La realidad es más mesurada.
- Las fechas importan. Los cambios fiscales llegan el 1 de diciembre de 2026, lo que da tiempo a los propietarios para asesorarse antes de que surtan efecto.
- Tus circunstancias determinan el resultado. Cómo alquilas, dónde está la vivienda y cómo está estructurada cambian lo que te aplica.
- Busca asesoramiento específico. Es un área de la ley en movimiento y el detalle lo es todo. Un buen asesor fiscal o abogado español te ahorrará mucho más de lo que cuesta.
Nada de esto cambia lo que siempre ha hecho que la Costa del Sol funcione para los propietarios: una demanda internacional constante, un clima que llena el calendario mucho más allá del verano y un mercado que recompensa una vivienda bien gestionada y bien ubicada. Si acaso, unas normas más claras ayudan a los propietarios serios y de largo plazo a planificar con más confianza. Para una visión más amplia de la economía del alquiler, nuestra guía sobre invertir para alquilar en la Costa del Sol es una buena lectura complementaria, y quienes piensen en la parte fiscal de forma más general pueden encontrar útil nuestro resumen de los impuestos de los no residentes en España.
A medida que las normas se asienten y vaya surgiendo más detalle, mantendremos esta guía actualizada. Mientras tanto, si eres propietario en la Costa del Sol y quieres comentar qué pueden suponer los cambios para tu vivienda —o estás valorando una compra y quieres entender el terreno de juego—, estamos aquí para ayudar y te orientaremos hacia el profesional adecuado cuando haga falta asesoramiento especializado.
The GR Estates Team
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Redactado con la ayuda de inteligencia artificial y revisado por el equipo de GR Estates antes de su publicación. Transparencia sobre IA
