Vu de l'étranger, le processus d'achat espagnol paraît intimidant. Il ne l'est pas — mais l'ordre des étapes compte. Voici la version 2026, en langage clair.
Chaque semaine, nous accompagnons des acheteurs étrangers sur les mêmes questions : qu'est-ce qu'un NIE ? Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol ? Que se passe-t-il réellement chez le notaire ? Voici donc l'ensemble du processus tel qu'il fonctionne en 2026 — sans jargon, sans présupposés.
D'abord la bonne nouvelle rassurante : les étrangers peuvent acheter partout en Espagne sans restriction, citoyens de l'UE ou non, et qu'ils envisagent ou non d'y vivre un jour. Les droits de propriété sont identiques à ceux d'un ressortissant espagnol.
Étape 1 : obtenir votre NIE
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale des étrangers, et rien ne se fait sans lui — il vous faut pour acheter, ouvrir un compte et payer vos impôts. Vous pouvez le demander :
- En Espagne, dans un commissariat de la police nationale doté d'un bureau des étrangers (prenez rendez-vous tôt — les créneaux partent vite sur la côte l'été) ;
- Depuis l'étranger, au consulat d'Espagne de votre pays ; ou
- Via un représentant — la plupart des acheteurs donnent simplement procuration à leur avocat espagnol.
Comptez quelques semaines. C'est la cause de retard la plus fréquente : commencez donc par là, avant de tomber amoureux d'un bien.
Étape 2 : avocat et compte bancaire
L'Espagne ne vous oblige pas à prendre un avocat, mais nous ne laisserions jamais un ami acheter sans. Un avocat indépendant (pas celui du vendeur) vérifie le titre de propriété, les dettes, les licences et les charges de copropriété avant toute signature. Comptez environ 1 % du prix d'achat.
Un compte bancaire espagnol n'est pas légalement obligatoire, mais en pratique vous en voudrez un pour les fonds de la signature, les charges et les impôts — et il est exigé si vous prenez un prêt espagnol (nous parlerons financement la semaine prochaine).
Étape 3 : réservation et contrat d'arras
Une fois votre offre acceptée, vous signerez généralement une réservation, puis le contrato de arras — un contrat privé de dépôt, normalement 10 % du prix. Il a du mordant : si l'acheteur se retire, il perd le dépôt ; si le vendeur se retire, il le rembourse au double.
Étape 4 : la signature chez le notaire
La vente se conclut quand les deux parties signent l'escritura pública devant notaire et que le solde est payé. Le notaire vérifie l'identité et la légalité ; votre avocat inscrit ensuite l'acte au registre foncier. Si vous ne pouvez pas être en Espagne, une procuration permet à votre avocat de signer pour vous — un énorme confort pour les acheteurs étrangers.
Les coûts, honnêtement
Prévoyez environ 10 à 13 % en plus du prix d'achat en Andalousie : droits de mutation (ITP, actuellement un taux fixe de 7 % ici) pour l'ancien, ou 10 % de TVA plus droit de timbre pour le neuf, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, de registre et d'avocat.
Une chose qui a changé — et une qui n'a pas changé
Le « golden visa » espagnol, résidence par investissement, a pris fin le 3 avril 2025 : acheter ne confère donc plus en soi de droit au séjour. Ce qui n'a pas changé : vous n'avez pas besoin d'être résident pour être propriétaire, et les non-résidents peuvent toujours passer jusqu'à 90 jours sur 180 en Espagne comme touristes. Les acheteurs qui veulent s'installer à plein temps regardent généralement le visa non lucratif (revenus passifs d'environ 28 800 €/an et plus pour le demandeur principal en 2026) ou le visa nomade numérique. Faites-vous conseiller sérieusement en immigration pour votre cas — et rappelez-vous que nous sommes agents immobiliers, pas avocats : prenez ceci comme une orientation, pas un avis juridique.
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