Il prezzo dell'annuncio non è mai tutta la storia. Ecco esattamente quali imposte e spese deve mettere a budget un acquirente straniero sulla Costa del Sol nel 2026 — nessuna sorpresa dal notaio.
Quasi tutti gli acquirenti stranieri con cui lavoriamo fanno presto la stessa domanda sensata: oltre al prezzo richiesto, quanto mi costerà davvero? È la cosa giusta da fissare prima di innamorarsi di una terrazza vista mare. La buona notizia è che l'Andalusia è una delle regioni più accessibili di Spagna in cui comprare, e i costi sono prevedibili una volta note le voci. Ecco come tornano i conti nel 2026.
La voce grossa: imposta di trasferimento o IVA
Il costo singolo più alto dipende dal fatto che tu compri una casa usata oppure nuova da un costruttore.
- Immobile usato. Paghi l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — imposta di trasferimento — con aliquota fissa del 7% in Andalusia. La regione ha semplificato la vecchia scala progressiva, e oggi quel 7% è una delle aliquote più basse del paese sull'usato.
- Nuova costruzione dal costruttore. Al posto dell'ITP paghi il 10% di IVA più l'1,5% di imposta di bollo (AJD), quindi 11,5% in totale.
Un dettaglio importante: l'imposta si calcola sul maggiore tra il prezzo che paghi e il valore di riferimento ufficiale della Junta de Andalucía (il valor de referencia) di quell'immobile. Il tuo avvocato verifica questa cifra prima che tu ti impegni, così non emergono scarti sgradevoli in seguito.
Notaio, registro e spese legali
Sono i costi per fare le cose per bene e mettere il tuo nome sul titolo:
- Notaio — il pubblico ufficiale che raccoglie la firma dell'atto (escritura). Le tariffe sono regolate e identiche in qualsiasi studio.
- Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) — per iscriverti come proprietario legale. Anch'esso regolato.
- Avvocato (abogado) — non obbligatorio per legge, ma non lasciamo mai comprare un cliente senza. Un buon avvocato indipendente svolge la due diligence, controlla debiti e questioni urbanistiche e gestisce le pratiche.
Nel complesso notaio, registro e spese legali aggiungono di norma qualcosa nell'ordine di 2.500-5.000 € su una transazione normale, con un lieve aumento al crescere del valore.
La regola pratica
Sommando tutto, la maggior parte degli acquirenti dovrebbe mettere a budget circa il 10-13% in più rispetto al prezzo d'acquisto: più vicino al 10% per l'usato, un po' di più per il nuovo a causa dell'IVA più alta. Quindi su un appartamento da 350.000 € calcola grosso modo 35.000-45.000 € tra imposte e costi. Se ti finanzi ci sono anche piccole spese legate al mutuo (perizia e i tuoi costi di istruttoria), che trattiamo nella nostra guida ai mutui spagnoli per non residenti.
Costi che incontrerai dopo l'acquisto
I costi d'acquisto sono una tantum. Possedere comporta costi annuali contenuti: l'imposta municipale (IBI), le spese condominiali se è un appartamento e, per i non residenti, una dichiarazione annuale come non residente. Nessuno è elevato, ma vanno nel budget dal primo giorno. Vale la pena leggerli insieme ai costi d'acquisto, così il quadro completo è chiaro prima di comprare.
Dove entra il NIE
Ognuno di questi passaggi richiede il tuo NIE, il numero di identificazione per stranieri, senza il quale non puoi pagare imposte, firmare un atto o aprire un conto bancario spagnolo. Se non hai ancora iniziato, la nostra guida passo passo al NIE e al processo d'acquisto ti accompagna nell'ordine giusto.
Ti diamo il numero vero prima che tu ti innamori
Niente di tutto questo dovrebbe scoraggiarti: l'Andalusia resta un ottimo rapporto qualità-prezzo rispetto al resto dell'Europa meridionale, e qui la procedura è collaudata e trasparente. Ciò che conta è entrare con la cifra reale tutto compreso, non solo con il prezzo di copertina. Quando ci dici il tuo budget, lavoriamo a ritroso dalla spesa totale, così il numero che vedi è il numero che paghi.
Dai un'occhiata a ciò che è disponibile ora sulla nostra pagina delle vendite, che si tratti di un usato a Fuengirola o di una nuova costruzione dove si applica l'IVA. Dicci il massimo che vuoi spendere tutto incluso e selezioneremo case che lascino spazio ai costi: è così che si pianifica un acquisto.
The GR Estates Team
Le migliori esperienze sulla Costa del Sol
Scritto con l'assistenza dell'intelligenza artificiale e revisionato dal team di GR Estates prima della pubblicazione. Trasparenza sull'IA
