Comprare per affittare sulla Costa del Sol funziona ancora nel 2026 — ma sia le regole sia i rendimenti si sono mossi. Ecco il nostro quadro onesto e aggiornato.
Gestiamo affitti turistici e vendiamo immobili da investimento, il che ci dà un posto in prima fila su entrambi i lati dell'equazione. A metà del 2026, ecco cosa diremmo a un amico che pensa di comprare sulla Costa del Sol per affittare.
I rendimenti, senza la patina commerciale
Secondo i dati del secondo trimestre 2026 di idealista, il rendimento lordo dell'acquisto di una casa da mettere in affitto nella città di Málaga è intorno al 5,2% — comodamente sopra depositi bancari e titoli di Stato. Ed è solo metà del rendimento: i prezzi nella città di Málaga sono saliti di circa il 10% nell'ultimo anno, quindi un immobile ben scelto ha pagato due volte il proprietario, in affitto e in valore. Pochi mercati in Spagna combinano entrambe le cose con questa affidabilità.
L'affitto turistico può superare quei numeri di lungo periodo nelle posizioni forti — la prima linea di Fuengirola ad agosto è un altro mestiere rispetto a un appartamento di periferia con contratto annuale — ma porta con sé stagionalità, lavoro di gestione e, soprattutto, regolamentazione. Un modello realistico ragiona sul rendimento netto: togli spese condominiali, IBI, assicurazione, gestione, settimane vuote e tasse prima di confrontare qualsiasi cosa con un'obbligazione.
L'anno normativo in un paragrafo
Il 2026 è stato movimentato. A maggio la Corte Suprema spagnola ha annullato il sistema nazionale di registrazione degli affitti brevi creato dal Regio Decreto 1312/2024, ritenendo che lo Stato avesse invaso competenze regionali — quindi il numero di registrazione nazionale unico per ora non c'è più, mentre restano lo sportello digitale unico e gli obblighi di condivisione dati per le piattaforme. Ciò che non è cambiato è lo strato che qui ti governa davvero: le regole proprie dell'Andalusia (Decreto 28/2016, aggiornato dal Decreto 31/2024) continuano a richiedere che le case vacanza siano iscritte al Registro del Turismo andaluso e rispettino standard di abitabilità e dotazione — e i comuni aggiungono sempre più condizioni urbanistiche proprie. In breve: la burocrazia è regionale, è reale, e va verificata prima di comprare, non dopo.
Aggiungiamo un avvertimento pratico dall'esperienza: non tutti i condomini o le urbanizzazioni consentono l'affitto turistico, e i regolamenti condominiali possono cambiare. La due diligence legale su questo punto specifico è il miglior investimento di poche centinaia di euro che un investitore possa fare.
Cosa fa davvero guadagnare qui
Dopo anni di gestione, la nostra lista di ciò che distingue chi rende bene:
- Posizioni dove si va a piedi ovunque — spiaggia, treno, ristoranti. Gli ospiti pagano per la comodità, e quelli che tornano pagano due volte.
- Attrattiva tutto l'anno. Fuengirola e Benalmádena affittano a febbraio a golfisti e a chi fugge dall'inverno; le località solo estive no.
- Aria condizionata, Wi-Fi decente e spazio esterno — i tre elementi che ogni filtro di ricerca seleziona.
- Prezzi realistici nelle mezze stagioni battono l'inseguimento delle tariffe di punta con l'appartamento vuoto a novembre.
Compra i numeri, non il sogno
Se i conti tornano con un'occupazione onesta e un rendimento netto, la Costa del Sol resta un mercato con una domanda profonda e resiliente — i nostri calendari di prenotazione di quest'estate lo dicono chiaramente. Sfoglia le opportunità attuali sulla nostra pagina delle vendite, dagli appartamenti a Fuengirola alle nuove costruzioni pensate per l'affitto, e vedi il lato locativo della nostra attività in azione nella ricerca affitti.
Meglio ancora, chiedici numeri veri: possiamo mostrarti quanto guadagnano davvero appartamenti comparabili nell'arco di un anno, non quanto spera una brochure. Quella conversazione non costa nulla e ha salvato più di un cliente da un acquisto grazioso ma inaffittabile.
The GR Estates Team
Le migliori esperienze sulla Costa del Sol
Scritto con l'assistenza dell'intelligenza artificiale e revisionato dal team di GR Estates prima della pubblicazione. Trasparenza sull'IA
