Da fuori la procedura d'acquisto spagnola sembra intimidatoria. Non lo è — ma l'ordine dei passi conta. Ecco la versione 2026, in parole semplici.
Ogni settimana accompagniamo acquirenti stranieri attraverso le stesse domande: cos'è il NIE? Mi serve un conto bancario spagnolo? Cosa succede davvero dal notaio? Ecco quindi l'intera procedura come funziona nel 2026 — senza gergo, senza dare nulla per scontato.
Prima la notizia rassicurante: gli stranieri possono comprare casa ovunque in Spagna senza restrizioni, cittadini UE o meno, e a prescindere dall'intenzione di venirci a vivere. I diritti di proprietà sono identici a quelli di un cittadino spagnolo.
Passo 1: ottenere il NIE
Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è il codice fiscale per stranieri, e senza di esso non si muove nulla: serve per comprare casa, aprire un conto e pagare le tasse. Puoi richiederlo:
- In Spagna, presso un commissariato della polizia nazionale con ufficio stranieri (prenota presto: d'estate sulla costa gli appuntamenti volano);
- Dall'estero, presso il consolato spagnolo nel tuo paese; oppure
- Tramite un rappresentante — la maggior parte degli acquirenti dà semplicemente procura al proprio avvocato spagnolo.
Metti in conto qualche settimana. È la singola causa di ritardo più comune, quindi parti da qui, prima di innamorarti di una casa.
Passo 2: avvocato e conto bancario
La Spagna non ti obbliga a usare un avvocato, ma non lasceremmo mai comprare un amico senza. Un avvocato indipendente (non quello del venditore) verifica titolo, debiti, licenze e spese condominiali prima che tu firmi qualsiasi cosa. Metti in conto circa l'1% del prezzo d'acquisto.
Un conto bancario spagnolo non è obbligatorio per legge, ma in pratica lo vorrai per i fondi del rogito, le utenze e le tasse — ed è richiesto se accendi un mutuo spagnolo (della parte finanziaria parliamo la prossima settimana).
Passo 3: riserva e firma delle arras
Una volta accettata l'offerta, di norma firmi una prenotazione e poi il contrato de arras — un contratto privato di caparra, in genere il 10% del prezzo. Ha i denti: se si tira indietro l'acquirente perde la caparra; se si tira indietro il venditore la restituisce raddoppiata.
Passo 4: il rogito dal notaio
La compravendita si perfeziona quando entrambe le parti firmano l'escritura pública davanti al notaio e viene pagato il saldo. Il notaio verifica identità e legalità; il tuo avvocato registra poi l'atto al Registro della Proprietà. Se non puoi essere in Spagna, una procura consente al tuo avvocato di firmare per te — enorme comodità per chi compra dall'estero.
I costi, onestamente
In Andalusia metti in conto grosso modo il 10-13% in più rispetto al prezzo d'acquisto: imposta di trasferimento (ITP, qui attualmente un 7% fisso) per l'usato, oppure IVA al 10% più imposta di bollo per il nuovo, più notaio, registro e spese legali.
Una cosa che è cambiata — e una che non è cambiata
Il "golden visa" spagnolo, cioè la residenza per investimento, è terminato il 3 aprile 2025: comprare non dà più di per sé diritti di residenza. Ciò che non è cambiato: non serve la residenza per essere proprietari, e i non residenti possono ancora trascorrere fino a 90 giorni ogni 180 in Spagna come turisti. Chi vuole trasferirsi stabilmente guarda di solito al visto non lucrativo (redditi passivi di circa 28.800 €/anno o più per il richiedente principale nel 2026) o al visto per nomadi digitali. Fatti seguire da un consulente in immigrazione per il tuo caso — e ricorda che siamo agenti immobiliari, non avvocati: prendilo come orientamento, non come consulenza legale.
Pronto a guardare?
Sfoglia il nostro portafoglio attuale nella pagina delle vendite, guarda cosa c'è a Fuengirola o a Mijas, oppure leggi la nostra lettura del mercato di Málaga. E quando sei pronto, ti presenteremo volentieri gli avvocati e i consulenti indipendenti che i nostri clienti usano da anni: la procedura fila liscia quando le persone giuste intervengono nell'ordine giusto.
The GR Estates Team
Le migliori esperienze sulla Costa del Sol
Scritto con l'assistenza dell'intelligenza artificiale e revisionato dal team di GR Estates prima della pubblicazione. Trasparenza sull'IA
