Z zagranicy hiszpańska procedura zakupu wygląda onieśmielająco. Nie jest — ale kolejność kroków ma znaczenie. Oto wersja na 2026 rok, prostym językiem.
Co tydzień prowadzimy zagranicznych kupujących przez te same pytania: czym jest NIE? Czy potrzebuję hiszpańskiego konta bankowego? Co właściwie dzieje się u notariusza? Oto więc cała procedura tak, jak działa w 2026 roku — bez żargonu i bez założeń.
Najpierw uspokajający nagłówek: obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w całej Hiszpanii bez ograniczeń, niezależnie od tego, czy są obywatelami UE, i czy kiedykolwiek zamierzają tu mieszkać. Prawa własności są identyczne jak u obywatela Hiszpanii.
Krok 1: uzyskaj NIE
NIE (Número de Identificación de Extranjero) to numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców i bez niego nic się nie wydarzy — potrzebujesz go, by kupić nieruchomość, otworzyć konto i płacić podatki. Możesz go uzyskać:
- W Hiszpanii, na komisariacie policji krajowej z biurem ds. cudzoziemców (umów się wcześnie — latem terminy na wybrzeżu znikają błyskawicznie);
- Z zagranicy, w konsulacie Hiszpanii w twoim kraju; albo
- Przez pełnomocnika — większość kupujących po prostu udziela pełnomocnictwa swojemu hiszpańskiemu prawnikowi.
Zarezerwuj kilka tygodni. To najczęstsza pojedyncza przyczyna opóźnień, więc zacznij właśnie tutaj, zanim zakochasz się w konkretnej nieruchomości.
Krok 2: prawnik i konto bankowe
Hiszpania nie wymaga korzystania z prawnika, ale nigdy nie pozwolilibyśmy znajomemu kupować bez niego. Niezależny prawnik (nie prawnik sprzedającego) sprawdza tytuł własności, zadłużenie, pozwolenia i opłaty wspólnoty, zanim cokolwiek podpiszesz. Licz się z około 1% ceny zakupu.
Hiszpańskie konto bankowe nie jest prawnie obowiązkowe, ale w praktyce będziesz go chciał do rozliczenia transakcji, mediów i podatków — a jest wymagane, jeśli bierzesz hiszpański kredyt (o finansowaniu więcej w przyszłym tygodniu).
Krok 3: rezerwacja i podpisanie arras
Gdy twoja oferta zostanie przyjęta, zwykle podpisujesz rezerwację, a następnie contrato de arras — prywatną umowę zadatku, standardowo 10% ceny. Ma zęby: jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek; jeśli wycofa się sprzedający, zwraca go w podwójnej wysokości.
Krok 4: finalizacja u notariusza
Sprzedaż dochodzi do skutku, gdy obie strony podpisują escritura pública przed notariuszem i zostaje zapłacona reszta ceny. Notariusz weryfikuje tożsamość i legalność; twój prawnik następnie wpisuje akt do rejestru nieruchomości. Jeśli nie możesz być w Hiszpanii, pełnomocnictwo pozwala prawnikowi podpisać za ciebie — ogromne ułatwienie dla kupujących z zagranicy.
Koszty, uczciwie
W Andaluzji zaplanuj mniej więcej 10–13% ponad cenę zakupu: podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP, obecnie tutaj płaskie 7%) przy rynku wtórnym albo 10% VAT plus opłata skarbowa przy nowym budownictwie, a do tego opłaty notarialne, rejestrowe i prawne.
Jedna rzecz się zmieniła — i jedna nie
Hiszpańska „złota wiza", czyli rezydencja za inwestycję, zakończyła się 3 kwietnia 2025 roku, więc sam zakup nie daje już prawa pobytu. Co się nie zmieniło: nie musisz mieć rezydencji, by być właścicielem, a nierezydenci wciąż mogą spędzać w Hiszpanii do 90 dni na 180 jako turyści. Kupujący planujący przeprowadzkę na stałe zwykle patrzą na wizę niezarobkową (dochód pasywny rzędu 28 800 €+ rocznie dla głównego wnioskodawcy w 2026 roku) lub wizę dla cyfrowych nomadów. Skorzystaj z porządnej porady imigracyjnej dla swojej sytuacji — i pamiętaj, że jesteśmy agentami nieruchomości, a nie prawnikami, więc traktuj to jako orientację, nie poradę prawną.
Gotów, by oglądać?
Przejrzyj nasze aktualne portfolio na stronie sprzedaży, zobacz, co jest we Fuengiroli albo w Mijas, lub przeczytaj nasze spojrzenie na rynek Málagi. A gdy będziesz gotów, chętnie przedstawimy cię niezależnym prawnikom i doradcom, z których nasi klienci korzystają od lat — proces idzie gładko, gdy właściwi ludzie wchodzą we właściwej kolejności.
The GR Estates Team
Najlepsze doświadczenia na Costa del Sol
Napisane z pomocą sztucznej inteligencji i sprawdzone przez zespół GR Estates przed publikacją. Przejrzystość AI
