El proceso de compra en España parece intimidante desde fuera. No lo es, pero el orden de los pasos importa. Aquí tienes la versión de 2026, explicada con claridad.
Cada semana acompañamos a compradores extranjeros con las mismas preguntas: ¿Qué es el NIE? ¿Necesito una cuenta bancaria española? ¿Qué ocurre de verdad ante el notario? Así que aquí tienes todo el proceso tal y como funciona en 2026, sin jerga y sin dar nada por supuesto.
Primero, el titular tranquilizador: los extranjeros pueden comprar propiedad en cualquier punto de España sin restricciones, seas o no ciudadano de la UE, y tengas o no intención de vivir aquí. Los derechos de propiedad son idénticos a los de un español.
Paso 1: Consigue tu NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal para extranjeros, y sin él no ocurre nada: lo necesitas para comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos. Puedes solicitarlo:
- En España, en una comisaría de policía con oficina de extranjería (pide cita cuanto antes: en la costa las plazas vuelan en verano);
- Desde el extranjero, en el consulado español de tu país; o
- Mediante un representante — la mayoría de los compradores simplemente dan poderes a su abogado español para que lo gestione.
Cuenta con unas semanas. Es la causa de retraso más habitual, así que empieza por aquí, antes de enamorarte de una propiedad.
Paso 2: Abogado y cuenta bancaria
España no te obliga a contar con un abogado, pero nunca dejaríamos que un amigo comprara sin uno. Un abogado independiente (no el del vendedor) comprueba la titularidad, las deudas, las licencias y los gastos de comunidad antes de que firmes nada. Calcula en torno al 1% del precio de compra.
Una cuenta bancaria española no es legalmente obligatoria, pero en la práctica la querrás para los fondos de la firma, los suministros y los impuestos, y es imprescindible si pides una hipoteca española (más sobre financiación la semana que viene).
Paso 3: Reserva y firma del contrato de arras
Una vez aceptada tu oferta, normalmente firmarás una reserva y después el contrato de arras, un contrato privado de depósito, habitualmente del 10% del precio. Tiene consecuencias: si el comprador se echa atrás, pierde el depósito; si es el vendedor quien se retira, lo devuelve por duplicado.
Paso 4: La firma ante notario
La compraventa se completa cuando ambas partes firman la escritura pública ante notario y se paga el resto del precio. El notario verifica la identidad y la legalidad; después, tu abogado inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Si no puedes estar en España, un poder notarial permite que tu abogado firme por ti, una comodidad enorme para los compradores del extranjero.
Los gastos, con sinceridad
Calcula en torno a un 10-13% por encima del precio de compra en Andalucía: el impuesto de transmisiones (ITP, actualmente un 7% fijo aquí) para viviendas de segunda mano, o un 10% de IVA más el AJD en obra nueva, además de notaría, registro y honorarios legales.
Algo que cambió, y algo que no
El programa de residencia por inversión (la "golden visa") terminó el 3 de abril de 2025, así que comprar ya no otorga por sí mismo derechos de residencia. Lo que no cambió: no necesitas residencia para ser propietario, y los no residentes pueden pasar hasta 90 días de cada 180 en España como turistas. Quienes quieren trasladarse a tiempo completo suelen mirar el visado no lucrativo (ingresos pasivos de aproximadamente 28.800 €/año o más para el solicitante principal en 2026) o el visado de nómada digital. Busca asesoramiento de inmigración adecuado para tu caso, y recuerda que somos agentes inmobiliarios, no abogados, así que trata esto como orientación, no como asesoramiento jurídico.
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