Une fois propriétaire, que payez-vous réellement chaque année ? Voici le récapitulatif honnête et sans jargon des impôts annuels d'un propriétaire non-résident en 2026.
Les frais d'acquisition monopolisent l'attention, mais la question qu'on nous pose le plus après l'achat est plus discrète et tout aussi importante : combien ce bien va-t-il me coûter chaque année ? Pour un propriétaire non-résident sur la Costa del Sol, les charges annuelles sont modérées et prévisibles – rien à voir avec les coûts que l'on redoute. Voici le tableau complet pour 2026, en langage clair. (Nous sommes agents immobiliers, pas conseillers fiscaux : prenez ceci comme une orientation et faites confirmer vos chiffres par un gestor ou un avocat.)
L'IBI — votre taxe foncière municipale
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe locale, payée une fois par an à la mairie dont dépend votre bien. Elle se calcule en pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral) – une valeur officielle généralement bien inférieure au prix du marché – et le taux varie selon la commune, globalement entre 0,4 % et 1,1 %. En pratique, pour un appartement type sur la côte, l'IBI représente souvent quelques centaines d'euros par an. Beaucoup de propriétaires la mettent en prélèvement automatique et n'y pensent plus.
L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)
C'est celui qui surprend les nouveaux venus, il vaut donc la peine de le comprendre. L'Espagne demande aux propriétaires non-résidents une déclaration annuelle d'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), et son fonctionnement diffère selon que vous louez ou non.
- Si vous le gardez pour votre usage (non loué), l'Espagne applique un petit revenu imputé – un avantage théorique lié à la disposition d'une résidence secondaire. Il est calculé à 1,1 % de la valeur cadastrale (ou 2 % dans certains cas), et vous êtes imposé sur ce montant à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE ou 24 % pour les résidents hors UE (ce qui inclut désormais les propriétaires britanniques). Sur la plupart des appartements côtiers, cela représente au maximum quelques centaines d'euros par an.
- Si vous le louez, vous déclarez les revenus locatifs réels. Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire les charges admises et paient 19 % sur le net ; les résidents hors UE paient 24 % sur le brut avec moins de déductions.
En résumé : pour une résidence secondaire non louée, l'IRNR représente en général une petite somme annuelle, pas un souci mensuel.
Charges de copropriété et services
Si vous achetez un appartement ou une maison dans une résidence gérée, vous paierez des charges de copropriété (comunidad) – votre part de l'entretien des piscines, jardins, ascenseurs et de la sécurité en commun. Elles varient énormément selon les prestations : un immeuble simple peut être à 50–100 € par mois, une résidence avec vastes jardins et conciergerie bien davantage. Demandez toujours le montant exact avant d'acheter ; il est public et votre avocat le confirmera. S'y ajoutent les services habituels – eau, électricité et, si vous le souhaitez, internet collectif ou privé.
Et l'impôt sur la fortune ?
La plupart des acheteurs n'y touchent jamais, mais il est juste de le mentionner. L'Espagne a un impôt sur la fortune avec un abattement général d'environ 700 000 € de patrimoine net par personne, et l'Andalousie applique un abattement régional de 100 %, si bien que l'impôt régional disparaît en pratique pour la plupart des propriétaires ici. Un prélèvement national distinct dit « de solidarité » ne concerne que les très grands patrimoines (actifs nets supérieurs à 3 millions d'euros). Pour la grande majorité de nos acheteurs, l'impôt sur la fortune n'entre tout simplement pas en jeu – mais si vous achetez dans le haut du marché, faites-vous conseiller spécifiquement.
Le bilan rassurant
Mis bout à bout, les coûts annuels d'un propriétaire non-résident type – IBI, une petite déclaration IRNR, charges et services – comptent parmi les coûts de détention les plus faibles d'Europe occidentale pour un bien de cette qualité et de cet emplacement. C'est l'une des raisons discrètes pour lesquelles la Costa del Sol continue d'attirer des propriétaires de long terme, un thème que nous développons dans notre regard sur le marché immobilier de Málaga.
Si vous envisagez un achat, nous vous détaillons volontiers les chiffres annuels probables d'un bien précis avant que vous ne vous engagiez – sans approximation. Parcourez nos biens à vendre, y compris à Mijas et Benalmádena, et dites-nous ce que vous comptez faire du bien pour que nous trouvions le bon.
The GR Estates Team
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Rédigé avec l'aide de l'intelligence artificielle et relu par l'équipe GR Estates avant publication. Transparence sur l'IA
