Wenn Sie erst einmal Eigentümer sind – was zahlen Sie eigentlich jährlich? Hier ist die ehrliche, jargonfreie Übersicht der laufenden Steuern für nicht ansässige Eigentümer 2026.
Die Kaufnebenkosten bekommen alle Aufmerksamkeit, aber die Frage, die uns nach dem Kauf am häufigsten gestellt wird, ist leiser und genauso wichtig: Was kostet mich diese Immobilie jedes Jahr? Für einen nicht ansässigen Eigentümer an der Costa del Sol sind die jährlichen Kosten moderat und vorhersehbar – nichts im Vergleich zu dem, was viele befürchten. Hier ist das vollständige Bild für 2026, in verständlicher Sprache. (Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater – nehmen Sie dies als Orientierung und lassen Sie Ihre Zahlen von einem gestor oder Anwalt bestätigen.)
IBI — Ihre kommunale Grundsteuer
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die kommunale Grundsteuer, einmal jährlich an die Gemeinde zu zahlen, in der Ihre Immobilie liegt. Sie berechnet sich als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) – eines amtlichen Werts, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt – und der Satz variiert je nach Gemeinde, grob im Bereich von 0,4 %–1,1 %. In der Praxis liegt die IBI für eine typische Wohnung an der Küste oft bei einigen hundert Euro im Jahr. Viele Eigentümer richten ein Lastschriftmandat ein und denken nie wieder daran.
Nichtansässigensteuer (IRNR)
Diese überrascht Neulinge, deshalb lohnt es sich, sie zu verstehen. Spanien verlangt von nicht ansässigen Eigentümern eine jährliche Erklärung zur Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), und sie funktioniert unterschiedlich, je nachdem, ob Sie vermieten.
- Bei Eigennutzung (nicht vermietet) setzt Spanien ein kleines fiktives Einkommen an – einen gedachten Vorteil dafür, dass Ihnen eine Zweitwohnung zur Verfügung steht. Es beträgt 1,1 % des Katasterwerts (in manchen Fällen 2 %), und darauf zahlen Sie 19 % als EU-/EWR-Ansässiger oder 24 % als Nicht-EU-Ansässiger (wozu inzwischen auch britische Eigentümer zählen). Bei den meisten Küstenwohnungen sind das höchstens ein paar hundert Euro im Jahr.
- Bei Vermietung erklären Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen. EU-/EWR-Ansässige können abzugsfähige Kosten geltend machen und zahlen 19 % auf den Nettobetrag; Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 % auf den Bruttobetrag mit weniger Abzügen.
Kurz gesagt: Für eine nicht vermietete Ferienimmobilie ist die IRNR typischerweise ein kleiner Jahresbetrag, keine monatliche Sorge.
Gemeinschaftskosten und Nebenkosten
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in einer verwalteten Anlage kaufen, zahlen Sie Gemeinschaftskosten (comunidad) – Ihren Anteil an der Instandhaltung von Gemeinschaftspools, Gärten, Aufzügen und Sicherheit. Diese variieren stark mit der Ausstattung: Ein einfacher Block kann bei 50–100 € im Monat liegen, eine Anlage mit weitläufigem Gelände und Concierge deutlich darüber. Fragen Sie immer vor dem Kauf nach der genauen Zahl; sie ist öffentlich und Ihr Anwalt bestätigt sie. Dazu kommen die üblichen Nebenkosten – Wasser, Strom und, wenn gewünscht, Gemeinschafts- oder Privatinternet.
Und die Vermögensteuer?
Die meisten Käufer berührt sie nie, aber sie gehört erwähnt. Spanien hat eine Vermögensteuer mit einem allgemeinen Freibetrag von rund 700.000 € Nettovermögen pro Person, und Andalusien gewährt einen regionalen Abschlag von 100 %, sodass die regionale Vermögensteuer für die meisten Eigentümer hier faktisch entfällt. Eine separate nationale „Solidaritätsabgabe" greift erst bei sehr großen Vermögen (Nettovermögen über 3 Mio. €). Für die große Mehrheit unserer Käufer ist die Vermögensteuer schlicht kein Thema – wer aber im obersten Segment kauft, sollte gezielt Rat einholen.
Das beruhigende Fazit
Zusammengenommen gehören die Jahreskosten eines typischen nicht ansässigen Eigentümers – IBI, eine kleine IRNR-Erklärung, Gemeinschaftskosten und Nebenkosten – zu den niedrigsten Haltekosten Westeuropas für eine Immobilie dieser Qualität und Lage. Das ist einer der stillen Gründe, warum die Costa del Sol weiterhin langfristige Eigentümer anzieht – ein Thema, das wir in unserem Blick auf den Immobilienmarkt von Málaga vertiefen.
Wenn Sie einen Kauf erwägen, gehen wir die voraussichtlichen Jahreszahlen für eine konkrete Immobilie gern vorab mit Ihnen durch – ohne Rätselraten. Sehen Sie sich unser Verkaufsangebot an, darunter Objekte in Mijas und Benalmádena, und sagen Sie uns, was Sie mit der Immobilie vorhaben – dann finden wir die passende.
The GR Estates Team
Die besten Erlebnisse an der Costa del Sol
Mit Unterstützung von KI verfasst und vor der Veröffentlichung vom GR-Estates-Team geprüft. KI-Transparenz
