Espanjan ostoprosessi näyttää ulkomailta pelottavalta. Se ei ole sitä — mutta vaiheiden järjestyksellä on väliä. Tässä vuoden 2026 versio selkokielellä.
Joka viikko opastamme ulkomaisia ostajia samojen kysymysten läpi: Mikä on NIE? Tarvitsenko espanjalaisen pankkitilin? Mitä notaarin luona oikeasti tapahtuu? Tässä siis koko prosessi sellaisena kuin se toimii vuonna 2026 — ilman ammattislangia ja ilman oletuksia.
Ensin rauhoittava pääuutinen: ulkomaalaiset voivat ostaa asunnon mistä tahansa Espanjasta ilman rajoituksia, olitpa EU-kansalainen tai et, ja riippumatta siitä, aiotko koskaan asua täällä. Omistusoikeudet ovat identtiset espanjalaisen kansalaisen kanssa.
Vaihe 1: Hanki NIE-numerosi
NIE (Número de Identificación de Extranjero) on ulkomaalaisen verotunniste, eikä ilman sitä tapahdu mitään — tarvitset sen asunnon ostoon, pankkitilin avaamiseen ja verojen maksuun. Voit hakea sitä:
- Espanjassa kansallisen poliisin asemalla, jossa on ulkomaalaistoimisto (varaa aika ajoissa — rannikolla ajat menevät kesällä nopeasti);
- Ulkomailta oman maasi Espanjan-konsulaatista; tai
- Edustajan kautta — useimmat ostajat antavat yksinkertaisesti espanjalaiselle asianajajalleen valtakirjan.
Varaa muutama viikko. Tämä on yleisin yksittäinen viivästyksen syy, joten aloita tästä, ennen kuin rakastut johonkin kohteeseen.
Vaihe 2: Asianajaja ja pankkitili
Espanja ei velvoita käyttämään asianajajaa, mutta emme antaisi ystävän ostaa ilman. Riippumaton asianajaja (ei myyjän) tarkistaa omistusoikeuden, velat, luvat ja yhtiövastikkeet ennen kuin allekirjoitat mitään. Varaudu noin yhteen prosenttiin kauppahinnasta.
Espanjalainen pankkitili ei ole lakisääteinen, mutta käytännössä haluat sellaisen kaupan varoja, käyttökuluja ja veroja varten — ja se vaaditaan, jos otat espanjalaisen asuntolainan (rahoituksesta lisää ensi viikolla).
Vaihe 3: Varaus ja arras-sopimuksen allekirjoitus
Kun tarjouksesi on hyväksytty, allekirjoitat tyypillisesti varauksen ja sitten contrato de arras -sopimuksen — yksityisen käsirahasopimuksen, yleensä 10 % hinnasta. Sillä on hampaat: jos ostaja perääntyy, hän menettää käsirahan; jos myyjä perääntyy, hän maksaa sen takaisin kaksinkertaisena.
Vaihe 4: Kaupanteko notaarin luona
Kauppa toteutuu, kun molemmat osapuolet allekirjoittavat escritura pública -asiakirjan notaarin edessä ja loppusumma maksetaan. Notaari varmistaa henkilöllisyyden ja laillisuuden; asianajajasi rekisteröi kauppakirjan sen jälkeen kiinteistörekisteriin. Jos et pääse Espanjaan, valtakirja antaa asianajajasi allekirjoittaa puolestasi — valtava helpotus ulkomaisille ostajille.
Kulut, rehellisesti
Varaa Andalusiassa karkeasti 10–13 % kauppahinnan päälle: varainsiirtovero (ITP, täällä tällä hetkellä tasainen 7 %) käytettyihin asuntoihin tai 10 % arvonlisäveroa plus leimavero uudiskohteisiin, sekä notaari-, rekisteröinti- ja asianajokulut.
Yksi asia muuttui — ja yksi ei
Espanjan ”kultainen viisumi” eli oleskelulupa sijoitusta vastaan päättyi 3. huhtikuuta 2025, joten ostaminen ei enää itsessään tuo oleskeluoikeuksia. Se mikä ei muuttunut: omistamiseen ei tarvita oleskelulupaa, ja ulkomailla asuvat voivat yhä oleskella Espanjassa turisteina enintään 90 päivää 180 päivän jaksossa. Kokoaikaisesti muuttoa harkitsevat katsovat yleensä ei-ansiotoiminnallista viisumia (passiivisia tuloja noin 28 800 €/vuosi tai enemmän päähakijalle vuonna 2026) tai digitaalisen nomadin viisumia. Hanki tilanteeseesi kunnollinen maahanmuuttoneuvonta — ja muista, että olemme kiinteistönvälittäjiä emmekä lakimiehiä, joten pidä tätä suuntaa-antavana emmekä oikeudellisena neuvona.
Valmis katsomaan?
Selaa nykyistä valikoimaamme myyntisivulla, katso mitä on tarjolla Fuengirolassa tai Mijasissa, tai lue näkemyksemme Málagan markkinasta. Ja kun olet valmis, esittelemme mielellämme ne riippumattomat asianajajat ja neuvonantajat, joita asiakkaamme ovat käyttäneet vuosia — prosessi sujuu, kun oikeat ihmiset tulevat oikeassa järjestyksessä.
The GR Estates Team
Parhaat elämykset Costa del Solilla
Kirjoitettu tekoälyn avustuksella ja GR Estatesin tiimin tarkistama ennen julkaisua. Tekoälyn läpinäkyvyys
