Acheter un bien sur la Costa del Sol en 2027 : ce qu'un acheteur étranger doit préparer dès maintenant

Les acheteurs qui décrochent au printemps la maison dont ils rêvent sont généralement ceux qui ont commencé à se préparer en hiver. Si 2027 est votre année pour acheter sur la Costa del Sol, voici ce qu'il faut régler dès maintenant — budget, financement, impôts, documents, secteur et vérifications juridiques — en distinguant clairement les règles applicables aux résidents et aux non-résidents.

L'essentiel du stress d'un achat immobilier en Espagne ne vient pas de la recherche du bien elle-même. Il vient des formalités, du financement et des surprises dont personne n'a parlé assez tôt. Bonne nouvelle : presque tout peut être préparé des mois à l'avance, pour que vous puissiez agir vite et sereinement le jour où le bon logement se présente.

Chaque chiffre ci-dessous a été vérifié cet automne auprès d'une source officielle ou publiée. Les règles fiscales évoluent toutefois : faites toujours valider votre situation par un conseiller indépendant avant de signer.

1. Fixer un budget global réaliste, pas seulement un prix

Le prix affiché n'est qu'une partie de l'équation. S'y ajoutent des impôts et des frais, qui dépendent du type de bien : ancien ou neuf.

• Les biens anciens en Andalousie sont soumis à l'impôt régional sur les transmissions, l'ITP, au taux général de 7 % en 2026, calculé sur le montant le plus élevé entre le prix figurant dans l'acte et la valeur de référence officielle du Catastro. Des taux réduits existent pour la résidence habituelle de l'acheteur en dessous de certains plafonds de prix — ils profitent donc surtout à ceux qui viendront vivre ici à l'année.
• Les logements neufs paient à la place une TVA (IVA) de 10 %, plus 1,2 % de droits de timbre (AJD) en Andalousie.
• Il faut ajouter les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, d'avocat et, si vous empruntez, les frais d'expertise et de dossier bancaire.

Une règle de prudence consiste à prévoir environ 10 à 13 % du prix pour les frais sur un bien ancien, et un peu plus sur un bien neuf. Notre guide complet sur les frais et impôts d'achat pour les acheteurs étrangers les détaille ligne par ligne.

À surveiller pour 2027 : en septembre, la Junta de Andalucía a annoncé son intention d'abaisser le taux général de l'ITP de 7 % à 6,75 % à partir de 2027, et de relever les plafonds de prix des taux réduits à 200 000 € (et 300 000 € pour les familles nombreuses et les acheteurs en situation de handicap). La mesure doit passer par le budget régional 2027, qui doit encore être approuvé par le parlement andalou — basez donc vos calculs sur les taux actuels et considérez toute économie comme un bonus.

2. Anticiper son financement

Si vous avez besoin d'un prêt immobilier, entamez la discussion avec une banque espagnole ou un courtier spécialisé plusieurs mois avant la date d'achat prévue. Les prêteurs financent généralement une part plus faible du prix pour les non-résidents que pour les résidents, et la constitution du dossier prend du temps : déclarations d'impôts récentes, bulletins de salaire ou comptes de société, relevés bancaires et justificatifs de vos crédits en cours.

Un accord de principe vous indique précisément votre capacité d'achat et rend votre offre bien plus crédible aux yeux des vendeurs. Si vos revenus sont dans une autre devise, pensez aussi au moment du change : une légère variation peut modifier votre budget de plusieurs milliers d'euros. Notre guide sur les prêts immobiliers en Espagne pour les non-résidents explique le fonctionnement du processus.

3. Mettre ses documents en ordre

Les indispensables pour tout acheteur étranger :

• Un passeport en cours de validité (ou une carte d'identité nationale de l'UE).
• Un NIE, le numéro d'identification fiscale des étrangers. Impossible de finaliser un achat sans lui, et les rendez-vous peuvent prendre des semaines — consultez notre guide pas à pas du NIE et du processus d'achat.
• Un compte bancaire espagnol, qui simplifie grandement le paiement des impôts, des factures et des charges de copropriété.
• Un justificatif de l'origine des fonds. Les notaires et les banques sont légalement tenus de vérifier la provenance de l'argent : conservez des traces claires de votre épargne, de vos ventes ou de vos virements.

4. Savoir quelles règles s'appliquent à vous : résident ou non-résident

C'est là que de nombreux acheteurs se font piéger ; mieux vaut donc être au clair dès le départ.

• Résidence fiscale. En règle générale, si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, vous êtes considéré comme résident fiscal et payez l'impôt espagnol sur le revenu sur l'ensemble de vos revenus mondiaux. La plupart des acheteurs de résidences secondaires restent non-résidents.
• Les non-résidents qui ne louent pas leur bien doivent tout de même déposer chaque année une déclaration d'impôt des non-résidents sur un revenu imputé : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du bien, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et à 24 % pour tous les autres. Ajoutez à vos frais courants la taxe foncière municipale annuelle (IBI) et les charges de copropriété.
• Résidence et visas. L'achat d'un bien ne donne plus accès à la résidence : le dispositif espagnol du golden visa est fermé aux nouvelles demandes depuis avril 2025. Les acheteurs hors UE souhaitant s'installer ici devront passer par une autre voie, comme le visa de résidence non lucrative ou le visa nomade numérique.
• Le projet de taxe sur les acheteurs hors UE. Vous avez peut-être lu qu'il était proposé de taxer les achats immobiliers des non-résidents hors UE jusqu'à 100 % du prix. Ce n'est pas une loi : au printemps 2026, le texte était bloqué au Congrès et n'avait même pas été débattu. Nous continuons à suivre le dossier et informerons nos clients de toute évolution.

5. Choisir son secteur avant de choisir sa maison

La Costa del Sol n'est pas un marché unique, mais une mosaïque de marchés. Fuengirola offre une ville animée où tout se fait à pied, vivante toute l'année et reliée à Málaga par le train ; Mijas associe village blanc, golf et plages de La Cala ; Benalmádena séduit par sa marina et son ambiance familiale ; Marbella et Estepona dominent le segment haut de gamme. Passez quelques jours dans chacune avant de vous engager — la basse saison est le meilleur moment pour voir comment une ville vit vraiment.

Notre guide pour choisir le bon secteur de la Costa del Sol pour une résidence secondaire est un bon point de départ, et vous pouvez parcourir les biens actuellement disponibles à Fuengirola, à Mijas ou à Benalmádena, ou découvrir les programmes neufs.

6. Prévoir les vérifications juridiques

Travaillez toujours avec un avocat indépendant qui défend uniquement vos intérêts. Avant toute signature engageante, il doit vérifier :

• La nota simple du registre foncier : qui est propriétaire du bien et s'il est grevé d'hypothèques, de charges ou de saisies.
• Que l'IBI et les charges de copropriété sont à jour.
• Que le bien est conforme à son statut urbanistique et à ses licences, y compris pour d'éventuelles extensions ou piscines.
• Pour un logement neuf, la licence de première occupation, et pour un achat sur plan, que vos paiements échelonnés sont protégés par une garantie bancaire ou une assurance. Notre guide sur l'achat sur plan aborde ce point en détail.
• Si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le reverser à l'administration fiscale espagnole pour le compte du vendeur — votre avocat s'en chargera, mais il est utile de savoir pourquoi ce montant figure sur le décompte final.

Un calendrier simple

• D'ici janvier : fixez votre budget, demandez votre NIE, ouvrez un compte bancaire et rencontrez des prêteurs.
• De février à mars : sélectionnez vos secteurs et commencez les visites, idéalement avec un accord de principe de financement en poche.
• Au printemps : faites votre offre, signez la réservation et le contrat privé après les vérifications de votre avocat, puis finalisez chez le notaire.

Pour savoir vers où se dirige le marché, lisez notre bilan 2026 et nos perspectives 2027 du marché immobilier de Málaga.

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Se préparer tôt est le meilleur moyen de transformer un rêve en un achat serein. Si vous souhaitez de l'aide pour planifier votre projet 2027 — du choix du secteur à la coordination avec votre avocat et votre banque — découvrez nos services de vente ou contactez-nous. Nous serons ravis de vous aider à trouver votre place sur la Costa del Sol.

Rédigé avec l'aide de l'intelligence artificielle et relu par l'équipe GR Estates avant publication. Transparence sur l'IA