Zakup domu na Costa del Sol w 2027 roku: co kupujący z zagranicy powinien przygotować już teraz

Kupujący, którzy wiosną zdobywają wymarzony dom, to zazwyczaj ci, którzy zaczęli przygotowania zimą. Jeśli rok 2027 ma być Państwa rokiem zakupu na Costa del Sol, oto co warto załatwić już teraz – budżet, finansowanie, podatki, dokumenty, lokalizacja i kontrola prawna – z wyraźnym rozróżnieniem zasad dla rezydentów i nierezydentów.

Większość stresu przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii nie wynika z samego szukania domu. Bierze się z formalności, finansowania i niespodzianek, o których nikt nie wspomniał odpowiednio wcześnie. Dobra wiadomość jest taka, że niemal wszystko można przygotować z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, tak aby w chwili, gdy pojawi się właściwa nieruchomość, działać szybko i pewnie.

Każdą z poniższych liczb sprawdziliśmy tej jesieni w oficjalnym lub opublikowanym źródle. Przepisy podatkowe się jednak zmieniają, dlatego przed podpisaniem umowy zawsze warto potwierdzić swoją sytuację u niezależnego doradcy.

1. Realistyczny budżet całkowity, a nie tylko cena

Cena ofertowa to tylko część kosztów. Do niej dochodzą podatki i opłaty, których wysokość zależy od tego, czy kupują Państwo nieruchomość z rynku wtórnego, czy nową.

• Nieruchomości z rynku wtórnego w Andaluzji podlegają regionalnemu podatkowi od przeniesienia własności, ITP, według stawki ogólnej 7% w 2026 roku, liczonej od wyższej z dwóch kwot: ceny w akcie notarialnym lub oficjalnej wartości referencyjnej Catastro. Stawki obniżone obowiązują dla miejsca stałego zamieszkania kupującego poniżej określonych progów cenowych – korzystają z nich więc głównie osoby, które zamieszkają tu na stałe.
• Nowe nieruchomości podlegają natomiast 10% podatkowi VAT (IVA) oraz 1,2% opłacie skarbowej (AJD) w Andaluzji.
• Do tego należy doliczyć koszty notariusza, rejestru nieruchomości, obsługi prawnej, a w przypadku kredytu hipotecznego – wyceny i opłat bankowych.

Rozsądna zasada to odłożenie około 10–13% ceny na koszty przy zakupie z rynku wtórnego i nieco więcej przy nowej nieruchomości. Nasz pełny przewodnik po kosztach i podatkach dla kupujących z zagranicy omawia je pozycja po pozycji.

Warto obserwować w 2027 roku: we wrześniu Junta de Andalucía ogłosiła plany obniżenia ogólnej stawki ITP z 7% do 6,75% od 2027 roku oraz podniesienia progów cenowych dla stawek obniżonych do 200 000 € (i 300 000 € dla rodzin wielodzietnych i kupujących z niepełnosprawnością). Zmiana ma zostać wprowadzona w regionalnym budżecie na 2027 rok, który musi jeszcze zatwierdzić parlament Andaluzji – dlatego warto planować według obecnych stawek, a ewentualną oszczędność traktować jako bonus.

2. Zadbać o finansowanie z wyprzedzeniem

Jeśli potrzebują Państwo kredytu hipotecznego, warto rozpocząć rozmowy z hiszpańskim bankiem lub wyspecjalizowanym pośrednikiem kilka miesięcy przed planowanym zakupem. Banki zwykle finansują nierezydentom mniejszą część ceny niż rezydentom, a skompletowanie dokumentów wymaga czasu: aktualnych zeznań podatkowych, odcinków wypłat lub sprawozdań finansowych firmy, wyciągów bankowych oraz potwierdzenia istniejących zobowiązań.

Wstępna decyzja kredytowa pokazuje dokładnie, na jaką kwotę mogą Państwo sobie pozwolić, i sprawia, że oferta jest znacznie bardziej wiarygodna dla sprzedających. Jeśli Państwa dochody są w innej walucie, warto też przemyśleć moment wymiany – niewielkie wahanie kursu może zmienić budżet o tysiące. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych w Hiszpanii dla nierezydentów wyjaśnia, jak wygląda cały proces.

3. Uporządkować dokumenty

Podstawowe dokumenty dla każdego kupującego z zagranicy to:

• Ważny paszport (lub dowód osobisty obywatela UE).
• NIE, czyli numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca. Bez niego nie da się sfinalizować zakupu, a na termin wizyty można czekać tygodniami – zapraszamy do naszego przewodnika krok po kroku po NIE i procesie zakupu.
• Hiszpańskie konto bankowe, które znacznie ułatwia opłacanie podatków, mediów i opłat wspólnotowych.
• Potwierdzenie pochodzenia środków. Notariusze i banki są prawnie zobowiązani do sprawdzenia, skąd pochodzą pieniądze, dlatego warto mieć przejrzystą dokumentację oszczędności, sprzedaży lub przelewów.

4. Wiedzieć, które zasady Państwa dotyczą: rezydent czy nierezydent

To tutaj wielu kupujących daje się zaskoczyć, więc warto mieć jasność od samego początku.

• Rezydencja podatkowa. Co do zasady osoba przebywająca w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku jest uznawana za rezydenta podatkowego i płaci hiszpański podatek dochodowy od dochodów uzyskanych na całym świecie. Większość osób kupujących drugi dom pozostaje nierezydentami.
• Nierezydenci, którzy nie wynajmują nieruchomości, i tak składają coroczne zeznanie podatkowe nierezydenta od dochodu przypisanego: 1,1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości, opodatkowanego stawką 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu oraz 24% dla wszystkich pozostałych. Do bieżących kosztów należy doliczyć coroczny gminny podatek od nieruchomości (IBI) i opłaty wspólnotowe.
• Pobyt i wizy. Zakup nieruchomości nie daje już prawa pobytu: hiszpański program golden visa został zamknięty dla nowych wniosków w kwietniu 2025 roku. Kupujący spoza UE, którzy chcą tu zamieszkać, muszą skorzystać z innej ścieżki, np. wizy bez prawa do pracy zarobkowej (non-lucrative) lub wizy dla cyfrowych nomadów.
• Proponowany podatek dla kupujących spoza UE. Być może czytali Państwo o propozycji opodatkowania zakupu domów przez nierezydentów spoza UE stawką sięgającą nawet 100% ceny. Nie jest to obowiązujące prawo: wiosną 2026 roku projekt utknął w Kongresie i nie był nawet przedmiotem debaty. Będziemy nadal śledzić sprawę i poinformujemy naszych klientów, jeśli cokolwiek się zmieni.

5. Najpierw lokalizacja, potem dom

Costa del Sol to nie jeden rynek, lecz wiele różnych. Fuengirola to tętniące życiem miasto, które łatwo przemierzyć pieszo, żywe przez cały rok i połączone pociągiem z Malagą; Mijas łączy białe miasteczko z polami golfowymi i plażami La Cala; Benalmádena ma swoją marinę i rodzinną atmosferę; Marbella i Estepona przodują w segmencie premium. Warto spędzić kilka dni w każdym z tych miejsc przed podjęciem decyzji – poza sezonem najlepiej widać, jak naprawdę żyje dane miasto.

Dobrym punktem wyjścia jest nasz przewodnik po wyborze odpowiedniej okolicy na Costa del Sol na drugi dom, a aktualne oferty można przeglądać w Fuengiroli, Mijas lub Benalmádenie, a także poznać nowe inwestycje.

6. Zaplanować kontrolę prawną

Zawsze warto współpracować z niezależnym prawnikiem, który działa wyłącznie w Państwa interesie. Przed podpisaniem jakiegokolwiek wiążącego dokumentu powinien on sprawdzić:

• Nota simple z rejestru nieruchomości – kto jest właścicielem nieruchomości i czy ciążą na niej hipoteki, obciążenia lub zajęcia.
• Czy IBI i opłaty wspólnotowe są uregulowane na bieżąco.
• Czy nieruchomość jest zgodna ze swoim statusem planistycznym i pozwoleniami, w tym w zakresie ewentualnych rozbudów czy basenów.
• W przypadku nowej nieruchomości – pozwolenie na pierwsze użytkowanie, a przy zakupie na etapie budowy – czy wpłacane raty są zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Nasz przewodnik po zakupie na etapie budowy omawia to szczegółowo.
• Jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i odprowadzić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego w imieniu sprzedającego – zajmie się tym Państwa prawnik, ale dobrze wiedzieć, dlaczego ta kwota pojawia się w rozliczeniu końcowym.

Prosty harmonogram

• Od teraz do stycznia: ustalenie budżetu, złożenie wniosku o NIE, otwarcie konta bankowego i rozmowy z bankami.
• Od lutego do marca: wybór lokalizacji i rozpoczęcie oglądania nieruchomości, najlepiej z wstępną decyzją kredytową.
• Wiosna: złożenie oferty, podpisanie rezerwacji i umowy prywatnej po weryfikacji przez prawnika, a następnie finalizacja u notariusza.

Aby zorientować się, w jakim kierunku zmierza rynek, zapraszamy do lektury naszego podsumowania 2026 roku i prognozy na 2027 rok dla rynku nieruchomości w Maladze.

---

Wczesne przygotowania to najlepszy sposób, by marzenie zamienić w bezproblemowy zakup. Jeśli potrzebują Państwo pomocy w zaplanowaniu przeprowadzki w 2027 roku – od wyboru okolicy po koordynację z prawnikiem i bankiem – zapraszamy do zapoznania się z naszymi usługami sprzedażowymi lub do kontaktu. Z przyjemnością pomożemy Państwu znaleźć swoje miejsce na Costa del Sol.

Napisane z pomocą sztucznej inteligencji i sprawdzone przez zespół GR Estates przed publikacją. Przejrzystość AI