Immobilienkauf an der Costa del Sol 2027: Was ausländische Käufer schon jetzt vorbereiten sollten

Wer im Frühjahr das Zuhause bekommt, das er sich wirklich wünscht, hat meist schon im Winter mit den Vorbereitungen begonnen. Wenn 2027 Ihr Jahr für einen Kauf an der Costa del Sol ist, erfahren Sie hier, was Sie jetzt klären sollten – Budget, Finanzierung, Steuern, Unterlagen, Lage und rechtliche Prüfung –, wobei wir die Regeln für Residenten und Nichtresidenten klar auseinanderhalten.

Der meiste Stress beim Immobilienkauf in Spanien entsteht nicht bei der Haussuche selbst. Er kommt vom Papierkram, von der Finanzierung und von Überraschungen, die niemand früh genug angesprochen hat. Die gute Nachricht: Fast alles davon lässt sich Monate im Voraus vorbereiten, sodass Sie schnell und mit gutem Gefühl handeln können, sobald das richtige Zuhause auftaucht.

Jede Zahl in diesem Beitrag haben wir in diesem Herbst anhand einer offiziellen oder veröffentlichten Quelle geprüft. Steuerregeln ändern sich jedoch, lassen Sie Ihren eigenen Fall deshalb immer von einem unabhängigen Berater bestätigen, bevor Sie unterschreiben.

1. Planen Sie ein realistisches Gesamtbudget, nicht nur einen Kaufpreis

Der Angebotspreis ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen Steuern und Gebühren, und die hängen davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.

• Bestandsimmobilien in Andalusien unterliegen der regionalen Grunderwerbsteuer ITP, 2026 zum allgemeinen Satz von 7 %, berechnet auf den höheren Wert aus dem Preis in der Urkunde und dem amtlichen Referenzwert des Katasters (Catastro). Ermäßigte Sätze gibt es für den Hauptwohnsitz des Käufers unterhalb bestimmter Preisgrenzen – sie kommen also vor allem Menschen zugute, die ganzjährig hier leben werden.
• Neubauten werden stattdessen mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) belastet, dazu kommen in Andalusien 1,2 % Stempelsteuer (AJD).
• Rechnen Sie außerdem Notar, Grundbuchamt, Anwaltshonorare und – falls Sie eine Hypothek aufnehmen – Gutachten und Bankkosten hinzu.

Als vernünftige Faustregel sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie etwa 10–13 % des Kaufpreises für Nebenkosten zurücklegen, bei einem Neubau etwas mehr. Unser ausführlicher Guide zu Kaufnebenkosten und Steuern für ausländische Käufer schlüsselt das Posten für Posten auf.

Im Blick behalten für 2027: Im September kündigte die Junta de Andalucía an, den allgemeinen ITP-Satz ab 2027 von 7 % auf 6,75 % zu senken und die Preisgrenzen für die ermäßigten Sätze auf 200.000 € anzuheben (und auf 300.000 € für kinderreiche Familien und Käufer mit Behinderung). Umgesetzt werden soll das über den regionalen Haushalt 2027, den das andalusische Parlament noch verabschieden muss – planen Sie also mit den heutigen Sätzen und betrachten Sie jede Ersparnis als Bonus.

2. Kümmern Sie sich frühzeitig um die Finanzierung

Wenn Sie eine Hypothek brauchen, sprechen Sie schon Monate vor dem geplanten Kauf mit einer spanischen Bank oder einem spezialisierten Finanzierungsvermittler. Banken finanzieren bei Nichtresidenten in der Regel einen geringeren Anteil des Kaufpreises als bei Residenten, und das Zusammentragen der Unterlagen braucht Zeit: aktuelle Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse, Kontoauszüge und Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten.

Eine Finanzierungszusage im Grundsatz zeigt Ihnen genau, wie viel Sie ausgeben können, und macht Ihr Angebot für Verkäufer deutlich glaubwürdiger. Wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung anfällt, sollten Sie auch das Timing beim Wechselkurs bedenken – schon eine kleine Schwankung kann Ihr Budget um Tausende verändern. Unser Guide zu Hypotheken in Spanien für Nichtresidenten erklärt, wie das Verfahren abläuft.

3. Bringen Sie Ihre Unterlagen in Ordnung

Das Wichtigste für jeden ausländischen Käufer:

• Ein gültiger Reisepass (oder ein Personalausweis eines EU-Landes).
• Eine NIE, die Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keinen Kauf abschließen, und auf einen Termin wartet man oft Wochen – lesen Sie unseren Schritt-für-Schritt-Guide zur NIE und zum Kaufablauf.
• Ein spanisches Bankkonto, das die Zahlung von Steuern, Versorgungsleistungen und Gemeinschaftsgebühren erheblich vereinfacht.
• Ein Nachweis über die Herkunft Ihrer Mittel. Notare und Banken sind gesetzlich verpflichtet zu prüfen, woher das Geld stammt; bewahren Sie daher lückenlose Belege über Ersparnisse, Verkäufe oder Überweisungen auf.

4. Wissen Sie, welche Regeln für Sie gelten: Resident oder Nichtresident

Hier tappen viele Käufer in die Falle, deshalb lohnt es sich, das von Anfang an zu klären.

• Steuerliche Ansässigkeit. Grundsätzlich gilt: Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält, ist steuerlich ansässig und zahlt spanische Einkommensteuer auf sein weltweites Einkommen. Die meisten Käufer einer Zweitimmobilie bleiben Nichtresidenten.
• Nichtresidenten, die ihre Immobilie nicht vermieten, reichen trotzdem jährlich eine Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten auf ein fiktives Einkommen ein: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts der Immobilie, versteuert mit 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und mit 24 % für alle anderen. Zu den laufenden Kosten kommen noch die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI) und die Gemeinschaftsgebühren.
• Aufenthalt und Visa. Ein Immobilienkauf führt nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis: Spaniens Golden Visa-Programm nimmt seit April 2025 keine neuen Anträge mehr an. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die hier leben möchten, brauchen einen anderen Weg, etwa das Visum ohne Erwerbstätigkeit (non-lucrative visa) oder das Visum für digitale Nomaden.
• Die geplante Steuer für Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Vielleicht haben Sie von dem Vorschlag gelesen, Immobilienkäufe durch Nichtresidenten aus Nicht-EU-Ländern mit bis zu 100 % des Kaufpreises zu besteuern. Er ist kein geltendes Recht: Im Frühjahr 2026 lag er im Kongress auf Eis und war noch nicht einmal debattiert worden. Wir verfolgen das Thema weiter und informieren unsere Kunden, falls sich etwas ändert.

5. Wählen Sie zuerst die Gegend, dann das Haus

Die Costa del Sol ist nicht ein Markt, sondern viele. Fuengirola bietet eine lebendige, fußläufige Stadt mit ganzjährigem Leben und der Bahnverbindung nach Málaga; Mijas verbindet ein weißes Dorf mit Golf und den Stränden von La Cala; Benalmádena hat seinen Jachthafen und eine familiäre Atmosphäre; Marbella und Estepona führen das Premiumsegment an. Verbringen Sie in jedem Ort ein paar Tage, bevor Sie sich festlegen – in der Nebensaison sieht man am besten, wie ein Ort wirklich lebt.

Unser Guide zur Wahl der richtigen Gegend an der Costa del Sol für ein Zweitzuhause ist ein guter Ausgangspunkt, und Sie können aktuelle Immobilien in Fuengirola, Mijas oder Benalmádena durchsehen oder Neubauprojekte entdecken.

6. Planen Sie die rechtliche Prüfung

Arbeiten Sie immer mit einem unabhängigen Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Bevor Sie etwas Verbindliches unterschreiben, sollte er Folgendes prüfen:

• Die nota simple aus dem Grundbuch – wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Belastungen oder Pfändungen eingetragen sind.
• Dass IBI und Gemeinschaftsgebühren auf dem aktuellen Stand bezahlt sind.
• Dass die Immobilie ihrem baurechtlichen und genehmigungsrechtlichen Status entspricht, einschließlich etwaiger Anbauten oder Pools.
• Bei einem Neubau die Erstbezugsgenehmigung und bei einem Kauf vom Plan, dass Ihre Ratenzahlungen durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert sind. Unser Guide zum Kauf vom Plan behandelt das ausführlich.
• Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und im Namen des Verkäufers an das spanische Finanzamt abführen – Ihr Anwalt kümmert sich darum, aber es ist gut zu wissen, warum dieser Posten in der Abschlussabrechnung auftaucht.

Ein einfacher Zeitplan

• Jetzt bis Januar: Budget festlegen, NIE beantragen, Bankkonto eröffnen und mit Kreditgebern sprechen.
• Februar bis März: Gegenden in die engere Wahl nehmen und mit Besichtigungen beginnen, idealerweise mit einer Finanzierungszusage im Grundsatz.
• Frühjahr: Angebot abgeben, nach der Prüfung durch Ihren Anwalt Reservierung und privaten Kaufvertrag unterzeichnen und den Kauf beim Notar abschließen.

Wohin sich der Markt entwickelt, lesen Sie in unserem Rückblick 2026 und Ausblick 2027 auf den Immobilienmarkt in Málaga.

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Frühzeitige Vorbereitung ist der beste Weg, einen Traum in einen reibungslosen Kauf zu verwandeln. Wenn Sie Unterstützung bei der Planung Ihres Umzugs 2027 wünschen – von der Wahl der Gegend bis zur Abstimmung mit Ihrem Anwalt und Ihrer Bank –, werfen Sie einen Blick auf unsere Leistungen beim Immobilienkauf oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen sehr gern, Ihren Platz an der Costa del Sol zu finden.

Mit Unterstützung von KI verfasst und vor der Veröffentlichung vom GR-Estates-Team geprüft. KI-Transparenz