Los compradores que consiguen en primavera la casa que de verdad quieren suelen ser los que empezaron a prepararse en invierno. Si 2027 es tu año para comprar en la Costa del Sol, esto es lo que conviene resolver ya —presupuesto, financiación, impuestos, documentación, zona y revisión legal—, con las normas para residentes y no residentes bien diferenciadas.
La mayor parte del estrés de una compraventa en España no viene de buscar casa. Viene del papeleo, de la financiación y de las sorpresas que nadie mencionó a tiempo. La buena noticia es que casi todo se puede preparar con meses de antelación, para que, cuando aparezca la vivienda adecuada, puedas moverte con rapidez y seguridad.
Todas las cifras que siguen se han contrastado este otoño con una fuente oficial o publicada. Aun así, la normativa fiscal cambia, así que confirma siempre tu caso concreto con un asesor independiente antes de firmar.
1. Fija un presupuesto total realista, no solo un precio
El precio de venta es solo una parte. A él se suman impuestos y gastos, que dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.
- La vivienda de segunda mano en Andalucía tributa por el impuesto autonómico de transmisiones, el ITP, a un tipo general del 7 % en 2026, calculado sobre el mayor de dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia oficial del Catastro. Existen tipos reducidos para la vivienda habitual del comprador por debajo de ciertos límites de precio, así que benefician sobre todo a quien va a vivir aquí todo el año.
- La obra nueva paga en su lugar un 10 % de IVA, más un 1,2 % de actos jurídicos documentados (AJD) en Andalucía.
- Suma notaría, registro de la propiedad, honorarios legales y, si pides hipoteca, tasación y gastos bancarios.
Como regla práctica, conviene reservar en torno al 10–13 % del precio para gastos en una compra de segunda mano, y algo más en obra nueva. Nuestra guía completa de gastos e impuestos para compradores extranjeros lo desglosa partida por partida.
A tener en cuenta para 2027: en septiembre la Junta de Andalucía anunció su intención de bajar el tipo general del ITP del 7 % al 6,75 % a partir de 2027, y de elevar los límites de precio para los tipos reducidos a 200.000 € (y 300.000 € para familias numerosas y compradores con discapacidad). Está previsto que llegue a través del presupuesto autonómico de 2027, que todavía debe aprobar el Parlamento andaluz, así que planifica con los tipos actuales y considera cualquier ahorro como un extra.
2. Prepara la financiación con tiempo
Si necesitas hipoteca, empieza a hablar con un banco español o con un bróker especializado meses antes de la fecha en que piensas comprar. Las entidades suelen financiar a los no residentes un porcentaje menor del precio que a los residentes, y reunir la documentación lleva su tiempo: declaraciones de la renta recientes, nóminas o cuentas de la empresa, extractos bancarios y justificantes de cualquier deuda existente.
Una aprobación previa te dice exactamente cuánto puedes gastar y hace que tu oferta resulte mucho más creíble ante los vendedores. Si tus ingresos están en otra divisa, piensa también en el momento del cambio: una pequeña oscilación puede alterar tu presupuesto en miles de euros. Nuestra guía de hipotecas en España para no residentes explica cómo funciona el proceso.
3. Pon en orden tus documentos
Lo imprescindible para cualquier comprador extranjero es:
- Un pasaporte en vigor (o el documento nacional de identidad de un país de la UE).
- El NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros. Sin él no se puede formalizar una compra, y las citas pueden tardar semanas; consulta nuestra guía paso a paso del NIE y el proceso de compra.
- Una cuenta bancaria en España, que simplifica mucho el pago de impuestos, suministros y cuotas de comunidad.
- Justificación del origen de los fondos. Notarios y bancos están obligados por ley a comprobar de dónde procede el dinero, así que guarda un registro claro de ahorros, ventas o transferencias.
4. Ten claro qué normas te aplican: residente o no residente
Aquí es donde muchos compradores se llevan sorpresas, así que merece la pena tenerlo claro desde el principio.
- Residencia fiscal. Por norma general, si pasas más de 183 días al año en España se te considera residente fiscal y tributas en el IRPF español por tu renta mundial. La mayoría de quienes compran una segunda residencia siguen siendo no residentes.
- Los no residentes que no alquilan la vivienda presentan igualmente una declaración anual del impuesto sobre la renta de no residentes por una renta imputada: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral del inmueble, que tributa al 19 % para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y al 24 % para el resto. Suma a tus gastos corrientes el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (IBI) y las cuotas de comunidad.
- Residencia y visados. Comprar una vivienda ya no da acceso a la residencia: el programa de golden visa de España dejó de admitir nuevas solicitudes en abril de 2025. Los compradores de fuera de la UE que quieran vivir aquí necesitarán otra vía, como el visado de residencia no lucrativa o el visado para nómadas digitales.
- El impuesto propuesto a los compradores de fuera de la UE. Quizá hayas leído sobre una propuesta para gravar con hasta el 100 % del precio las compras de vivienda por parte de no residentes de fuera de la UE. No es ley: en la primavera de 2026 estaba estancada en el Congreso y ni siquiera se había debatido. Seguiremos de cerca su evolución e informaremos a nuestros clientes si algo cambia.
5. Elige la zona antes que la casa
La Costa del Sol no es un único mercado, sino muchos. Fuengirola ofrece una ciudad animada y paseable, con vida todo el año y tren a Málaga; Mijas combina pueblo blanco, golf y las playas de La Cala; Benalmádena tiene su puerto deportivo y un ambiente familiar; Marbella y Estepona lideran el segmento prémium. Pasa unos días en cada una antes de decidirte: la temporada baja es el mejor momento para ver cómo se vive de verdad en cada sitio.
Nuestra guía para elegir la zona de la Costa del Sol ideal para una segunda residencia es un buen punto de partida, y puedes ver las viviendas disponibles en Fuengirola, Mijas o Benalmádena, o descubrir las promociones de obra nueva.
6. Planifica la revisión legal
Trabaja siempre con un abogado independiente que actúe solo en tu nombre. Antes de firmar nada vinculante, debería comprobar:
- La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular del inmueble y si pesan sobre él hipotecas, cargas o embargos.
- Que el IBI y las cuotas de comunidad estén al corriente de pago.
- Que la vivienda se ajuste a su situación urbanística y de licencias, incluidas ampliaciones o piscinas.
- En obra nueva, la licencia de primera ocupación, y en una compra sobre plano, que tus pagos a cuenta estén protegidos por un aval bancario o un seguro. Nuestra guía sobre comprar sobre plano lo explica en detalle.
- Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en nombre del vendedor; tu abogado se encargará de ello, pero conviene saber por qué aparece en la liquidación final.
Un calendario sencillo
- De ahora a enero: fija tu presupuesto, solicita el NIE, abre una cuenta bancaria y habla con las entidades financieras.
- De febrero a marzo: selecciona tus zonas y empieza las visitas, idealmente con la financiación aprobada de forma previa.
- Primavera: presenta tu oferta, firma la reserva y el contrato privado tras la revisión de tu abogado y, después, formaliza la compra ante notario.
Para hacerte una idea de hacia dónde va el mercado, lee nuestro balance de 2026 y previsiones para 2027 del mercado inmobiliario de Málaga.
---
Prepararse con tiempo es la mejor manera de convertir un sueño en una compra sin contratiempos. Si quieres ayuda para planificar tu compra en 2027 —desde elegir la zona hasta coordinar a tu abogado y tu banco—, echa un vistazo a nuestros servicios de venta o ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte a encontrar tu sitio en la Costa del Sol.
The GR Estates Team
Las mejores experiencias en la Costa del Sol
Redactado con la ayuda de inteligencia artificial y revisado por el equipo de GR Estates antes de su publicación. Transparencia sobre IA
