Comprare casa sulla Costa del Sol nel 2027: cosa dovrebbe iniziare a preparare fin da ora un acquirente straniero

Chi in primavera riesce a comprare la casa che desidera davvero, di solito ha iniziato a prepararsi in inverno. Se il 2027 è il vostro anno per comprare sulla Costa del Sol, ecco cosa sistemare fin da ora (budget, mutuo, tasse, documenti, zona e verifiche legali) tenendo ben distinte le regole per residenti e non residenti.

Gran parte dello stress di un acquisto immobiliare in Spagna non deriva dalla ricerca della casa in sé. Deriva dalle pratiche burocratiche, dal finanziamento e dalle sorprese che nessuno ha segnalato per tempo. La buona notizia è che quasi tutto si può preparare con mesi di anticipo, così che quando compare la casa giusta possiate muovervi in fretta e con sicurezza.

Ogni cifra riportata qui sotto è stata verificata quest'autunno su una fonte ufficiale o pubblicata. Le norme fiscali però cambiano, quindi confermate sempre il vostro caso specifico con un consulente indipendente prima di firmare.

1. Fissate un budget complessivo realistico, non solo un prezzo

Il prezzo richiesto è solo una parte della storia. A questo si aggiungono imposte e spese, che variano a seconda che si tratti di un immobile usato o di nuova costruzione.

• Gli immobili usati in Andalusia pagano l'imposta regionale sui trasferimenti, l'ITP, con un'aliquota generale del 7% nel 2026, calcolata sul valore più alto tra il prezzo indicato nel rogito e il valore di riferimento ufficiale del Catasto. Esistono aliquote ridotte per la residenza abituale dell'acquirente sotto determinate soglie di prezzo, quindi favoriscono soprattutto chi vivrà qui tutto l'anno.
• Le nuove costruzioni pagano invece l'IVA al 10%, più l'1,2% di imposta di bollo (AJD) in Andalusia.
• Aggiungete notaio, registro immobiliare, spese legali e, se richiedete un mutuo, perizia e costi bancari.

Come regola pratica, conviene mettere da parte circa il 10–13% del prezzo per le spese su un immobile usato, e un po' di più su una nuova costruzione. La nostra guida completa a spese e tasse per acquirenti stranieri le analizza voce per voce.

Da tenere d'occhio per il 2027: a settembre la Junta de Andalucía ha annunciato l'intenzione di ridurre l'aliquota generale dell'ITP dal 7% al 6,75% a partire dal 2027 e di alzare le soglie di prezzo per le aliquote ridotte a 200.000 € (e 300.000 € per famiglie numerose e acquirenti con disabilità). La misura dovrebbe arrivare con la legge di bilancio regionale 2027, che deve ancora essere approvata dal parlamento andaluso: pianificate quindi con le aliquote attuali e considerate un eventuale risparmio come un bonus.

2. Organizzate il finanziamento per tempo

Se vi serve un mutuo, avviate il dialogo con una banca spagnola o con un broker specializzato mesi prima della data in cui pensate di comprare. Di solito gli istituti finanziano ai non residenti una quota del prezzo inferiore rispetto ai residenti, e raccogliere la documentazione richiede tempo: dichiarazioni dei redditi recenti, buste paga o bilanci aziendali, estratti conto e prova di eventuali debiti in essere.

Una pre-approvazione vi dice esattamente quanto potete spendere e rende la vostra offerta molto più credibile agli occhi dei venditori. Se il vostro reddito è in un'altra valuta, pensate anche al momento giusto per il cambio: una piccola oscillazione può spostare il vostro budget di migliaia di euro. La nostra guida ai mutui in Spagna per non residenti spiega come funziona la procedura.

3. Mettete in ordine i documenti

L'essenziale per qualsiasi acquirente straniero è:

• Un passaporto valido (o la carta d'identità di un Paese UE).
• Il NIE, il codice di identificazione fiscale per stranieri. Senza non si può concludere un acquisto, e per l'appuntamento possono volerci settimane: consultate la nostra guida passo passo al NIE e al processo di acquisto.
• Un conto corrente spagnolo, che semplifica molto il pagamento di tasse, utenze e spese condominiali.
• La prova della provenienza dei fondi. Notai e banche sono obbligati per legge a verificare da dove arriva il denaro, quindi conservate una documentazione chiara di risparmi, vendite o bonifici.

4. Sappiate quali regole vi riguardano: residenti o non residenti

È qui che molti acquirenti vengono colti di sorpresa, quindi conviene avere le idee chiare fin dall'inizio.

• Residenza fiscale. Come regola generale, se trascorrete più di 183 giorni l'anno in Spagna siete considerati fiscalmente residenti e pagate l'imposta spagnola sul reddito per i vostri redditi mondiali. La maggior parte di chi compra una seconda casa resta non residente.
• I non residenti che non affittano l'immobile presentano comunque una dichiarazione annuale dei redditi per non residenti su un reddito figurativo: l'1,1% o il 2% del valore catastale dell'immobile, tassato al 19% per i residenti nell'UE, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein e al 24% per tutti gli altri. Aggiungete ai costi di gestione l'imposta comunale annuale sugli immobili (IBI) e le spese condominiali.
• Residenza e visti. Acquistare un immobile non dà più diritto alla residenza: il programma spagnolo di golden visa ha chiuso alle nuove domande nell'aprile 2025. Gli acquirenti extra-UE che vogliono vivere qui dovranno seguire un'altra strada, come il visto di residenza non lucrativa o il visto per nomadi digitali.
• La proposta di tassa sugli acquirenti extra-UE. Forse avete letto di una proposta per tassare fino al 100% del prezzo gli acquisti di case da parte di non residenti extra-UE. Non è legge: nella primavera del 2026 era ferma al Congresso e non era nemmeno stata discussa. Continueremo a seguirla e aggiorneremo i nostri clienti se qualcosa dovesse cambiare.

5. Scegliete la zona prima della casa

La Costa del Sol non è un unico mercato, ma tanti. Fuengirola offre una cittadina vivace e a misura di pedone, animata tutto l'anno e collegata in treno a Málaga; Mijas unisce un pueblo blanco al golf e alle spiagge di La Cala; Benalmádena ha il suo porto turistico e un'atmosfera familiare; Marbella ed Estepona guidano la fascia premium. Trascorrete qualche giorno in ciascuna prima di decidere: la bassa stagione è il momento migliore per capire come si vive davvero in una località.

La nostra guida per scegliere la zona della Costa del Sol più adatta a una seconda casa è un ottimo punto di partenza, e potete sfogliare le case disponibili a Fuengirola, Mijas o Benalmádena, oppure scoprire le nuove costruzioni.

6. Pianificate le verifiche legali

Affidatevi sempre a un avvocato indipendente che lavori solo per voi. Prima di firmare qualsiasi documento vincolante, dovrebbe verificare:

• La nota simple del Registro immobiliare: chi è il proprietario dell'immobile e se vi gravano ipoteche, oneri o pignoramenti.
• Che IBI e spese condominiali siano pagati e in regola.
• Che l'immobile sia conforme alla sua situazione urbanistica e alle licenze, compresi eventuali ampliamenti o piscine.
• Per una nuova costruzione, la licenza di prima occupazione, e per un acquisto su progetto, che i pagamenti in acconto siano tutelati da una garanzia bancaria o assicurativa. La nostra guida all'acquisto su progetto approfondisce l'argomento.
• Se il venditore è non residente, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all'Agenzia delle Entrate spagnola per conto del venditore: se ne occuperà il vostro avvocato, ma è utile sapere perché compare nel prospetto di chiusura.

Una tabella di marcia semplice

• Da ora a gennaio: fissate il budget, richiedete il NIE, aprite un conto bancario e parlate con gli istituti di credito.
• Da febbraio a marzo: restringete la rosa delle zone e iniziate le visite, possibilmente con un mutuo già pre-approvato.
• Primavera: fate la vostra offerta, firmate la prenotazione e il contratto preliminare dopo le verifiche dell'avvocato, poi concludete il rogito dal notaio.

Per capire dove sta andando il mercato, leggete il nostro bilancio 2026 e le prospettive 2027 del mercato immobiliare di Málaga.

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Prepararsi per tempo è il modo migliore per trasformare un sogno in un acquisto senza intoppi. Se volete una mano a pianificare il vostro trasferimento nel 2027, dalla scelta della zona al coordinamento con avvocato e banca, date un'occhiata ai nostri servizi di vendita o contattateci. Saremo lieti di aiutarvi a trovare il vostro posto sulla Costa del Sol.

Scritto con l'assistenza dell'intelligenza artificiale e revisionato dal team di GR Estates prima della pubblicazione. Trasparenza sull'IA